漂泊

他們是台北移民台中的地產新手，歷經繳學費、買經驗，與921房市低迷期，用400萬元住家，換得總價逾2000萬樓店。


這幾年全台房地產景氣起漲，如何靠著換屋，同時賺錢，是自住型的購屋人一定要知道的理財課題。10年來歷經4次購屋、3次換屋，才達成以自有資金買到住辦合一家園的盧宏昌與林秀貞夫妻，正是抱著創業成家夢想，從台北移民台中打拚，並透過換屋理財的經典案例。

談起第一次在台中的購屋經驗，女主人林秀貞笑著說，1997年從台北移民台中的人，大概都只會沿著中港路找房子。盧宏昌夫妻也不例外，當時夫妻倆就看中一間位在麗緻酒店附近的新成屋。當年這棟樓高9層的電梯大樓剛完工，盧宏昌夫妻買的房子位在6樓，權狀面積35坪，還附帶車位。房屋總價為400萬元，換算每坪單價約11.4萬元。

夫妻倆只覺得買這間房子實在好便宜。不久前，他們還在台北市積極找房子，並且洽談一間面積同樣是35坪的老公寓，地點位在松山區。屋主一開口就要價600萬元，而且沒電梯也沒車位，屋齡更超過20年以上。

首次買屋〉台北客遷居台中　碰上景氣下滑，房屋套牢

當時首次購屋的房貸利率高達7.9%，一般房貸利率則在9%左右。盧宏昌夫妻盤算著，如果買了台北市松山區的房子，貸款7成的話，就要申請500萬元的房貸額度，以20年期每月平均攤還本利的方式計算，每月房貸負擔大約4.18萬元，這對他們來說，是一筆很大的負擔。

相較之下，買台中的房子，同樣貸款7成，只要300萬元額度，而且每月還款金額只需要2.5萬元，財務上的壓力減輕不少。

對這對新婚夫妻來說，選擇移民台中的居住成本不僅比台北低，生活環境更好。在買下台中房子後，盧宏昌也在住家附近租了一間辦公室，正式開設代書事務所，成本當然也比台北低。

原本看似順利的購屋與開業計畫，卻遇到台中房價開始快速下滑，手中的房子立刻套牢，讓盧宏昌夫妻感到有點心慌。不過，林秀貞父親卻鼓勵他們多看看法拍市場，因為當時台中市部分區域的法拍房價，已經低於合理的營造成本，買進做為自用住宅或者店面的風險很低。
這席話改變盧宏昌夫妻的看法，認清一般房地產市場價量下跌時，往往是法拍市場出現大量便宜案件的投資點。於是決定從法拍市場下手，準備尋找低價店面，做為自用的代書事務所辦公室，藉以「攤平」第1間房子的成本。

經過一段時間的資訊蒐集，盧宏昌夫妻選中1間位在台中市南區、中興大學校區附近的1、2樓店面，面積有36坪，法拍價格僅250萬元，還含2個車位。這間房子的前一手屋主在1995年買進時，買價高達980萬元。盧宏昌夫妻以250萬元拍下這間房子，成本只有前一手屋主買價的25%，算是超低價買進。

雖然是第一次跨入法拍市場，但是盧宏昌夫妻靠著累積的房地產專業素養，知道應該特別注意法拍屋是否附帶車位。盧宏昌說，在1999年之後蓋好的房子，附帶的車位編號都會登記在權狀與謄本上面，法律上屬於物權範圍，比較有保障。

但是在1999年之前的房子，附屬的車位在產權登記上十分混亂，往往只有社區內的分管協議書，基本上接近債權，沒有明確的保障。所以很多不知情的人，買了法拍屋，卻無法取得附帶的車位，造成不少糾紛。

盧宏昌夫妻一開始就注意到這間房屋的法拍資訊裡面，有記載附帶2個車位的公設權狀，但是沒有標出詳細的車位位置。在標下這間房子之後，為了這2個車位的歸屬與位置問題，盧宏昌夫妻與社區管委會多次溝通，甚至寄發存證信函，前後花了3個月的時間，才取回這2個車位的使用權。

切入法拍〉低價購1、2樓住店　2年轉售，獲利百萬元

除了留下1個車位自用，林秀貞把閒置的1個車位租出去。雖然每個月租金只有1,800元，還是能小小貼補家用。

有了這次的經驗，盧宏昌也提醒想買法拍屋的人，只要看到是1999年之前完工的房子，一定要跟管委會問清附帶車位的狀況，並確認車位的相關位置，以免發生糾紛。
在陸續買進住宅與辦公店面之後，原本以為可以平穩過日子的盧宏昌夫妻，卻在1999年9月21日遇上了舉世矚目的九二一大地震，這對夫妻換屋過程的「大考驗」才真正來臨。

讓盧宏昌印象最深刻的，就是原本已經在下滑的台中房價，變成自由落體般的急速慘跌。導致盧宏昌夫妻自己住的這棟大樓，也出現多間房子被拍賣的狀況。甚至盧宏昌夫妻住家隔壁的房子也被法拍，而且每坪法拍價不到7萬元。

一聽到鄰居房子被法拍，價錢居然只有當初買進價格的一半，盧宏昌夫妻臉色也跟著黑了一半，並且驚覺到，如果把自己的房子賣了，還無法償還銀行貸款。等於是被大套牢，成為屋奴一族。

在這段台中房價低迷期間，盧宏昌的代書事務所經辦很多投資客被法拍的代書案件，看到很多台北來的投資客，都因為台中房價慘跌，手上的房子紛紛被斷頭。例如曾經邀請港星周潤發來台作秀的知名社區瑞聯天地，一度是台北投資客的大本營，但是每坪法拍價跌到只剩3萬元，投資客幾乎全數陣亡。

林秀貞回憶這段日子，很慶幸丈夫的代書事務所業務穩定，讓家庭開銷不虞匱乏，也沒有賣房子的壓力，才能撐過手上房子全面「套牢」的景氣低迷期。

到了2001年時，盧宏昌夫妻透過法拍標到的店面，出現一組來自南投埔里的買方。這位九二一地震受災戶，享有零利率貸款的優惠。最後敲定以350萬元成交，扣掉250萬元的法拍成本，盧宏昌夫妻等於賺了100萬元。以買進價格計算，持有2年的獲利率達40%。

對這間在1999年九二一大地震之前買進的1、2樓店面，能在2001年就獲利了結賣出，盧宏昌夫妻很感謝林秀貞父親當年的提醒，才能在法拍市場買進低成本的房子，即使在景氣最低迷的時間，還能在短短2年內，就賺上百萬獲利。
集體議價〉集結親友聯合買屋　600萬進駐7期3層樓住店

在賣掉自用的辦公室店面後，盧宏昌與友人合租辦公室繼續開業。靠著這次的獲利經驗，盧宏昌夫妻膽子也大了起來，準備在法拍市場尋找下一間可以做為辦公室的店面。

到了2002年，夫妻倆看中了位於大業路、大墩路口、鄰近5期重劃區家樂福商圈的整棟透天樓店。但是因為總價太高，夫妻倆購屋資金不足。幸好林秀貞父親出馬配合投標，以1200萬元價位得標後，盧宏昌夫妻陸續把住家與代書事務所遷到這棟透天樓店裡面。在樓下設立事務所，樓上做為住家，這樣夫妻倆都可以就近照顧2003年出生的寶貝女兒。

這時最早期買進的6樓住宅，成了可以出租或出售的閒置不動產，這間住宅在2003年以損失近百萬的價位賠售。盧宏昌夫妻解釋，願意賠本賣出的原因，一方面是為了減輕房貸負擔，二方面則是看到2003年台中房價已陸續回升，雖然還沒漲回原來的買進價位，但夫妻倆不知道房價是否還會持續回升，才決定以損失近百萬元的價位，認賠出場。

這次賣房子還有一段小插曲。買方居然是一位曾經應徵過盧宏昌代書事務所助理的年輕人，當年還是由林秀貞親自面談，過程中這位應徵者還聊到正準備買房子，不過後來這位應徵者並沒有被錄取。結果在買賣雙方簽約當天，仲介人員帶著買方來跟盧宏昌夫妻簽約時，雙方都愣在當場，只覺得上天開了一個大玩笑。光是買賣雙方的仲介費用合計就接近20萬元，等於白白送出去，讓林秀貞為之氣結。

林秀貞說，這間房子從買進後，先經歷大跌價，不僅賠售百萬元，還遇到買方是曾經來應徵的人員，自己仲介費付得很心痛，簡直像一路被整。不過，回頭想到寶貝女兒是在這裡出生，也是最甜蜜的回憶時，林秀貞還是十分滿足。
住進第3筆買進的透天樓店後，盧宏昌夫妻安居樂業了好一陣子，也看著小女兒慢慢長大，直到台中市房價在2004年後快速上揚，盧宏昌與林秀貞才又開始尋找買房子賺錢的機會。

這次夫妻倆先鎖定樓店型產品，並且希望在夫妻倆能負擔的預算內購屋。在林秀貞連續遇到2間看中意的樓店，都被台北來的投資客以加價百萬元的手段，硬生生從她眼前把房子買走後，林秀貞發覺到這波台中房市買氣非常旺盛，一旦出現好的物件，只要動作稍慢一點，就會錯失機會。

以租代售〉商圈房價狂漲　整棟樓店出租，報酬率達6.6%

這讓2人著急了起來。為了找到符合預算並且能夠住辦合一的產品，夫妻倆透過各仲介公司的朋友幫忙找房子，一有空就開著車子到處跑。在掃街過程中，看中了幾間位在台中市7期重劃區旁，屬於某建設公司名下的空房子。

這次盧宏昌夫妻聯合家族內有意購屋的成員，跟建商進行集體議價。終於在2006年以每戶600萬元成交，每戶還包含2個車位。雖然沒有買到透天樓店，但是買到位於社區大樓的1樓到3樓、可做店面兼住家的房子，還有2個出入口，可區隔住宅與辦公空間，等於是透天別墅的格局。加上位在7期唯一的惠文學區旁，子女教育的學區問題也一併解決。

搬到7期旁的新家後，原來5期家樂福商圈的整棟樓店在2006年底出租。目前的租金報酬率達到6.6%，且當地商圈租金與售價還在上漲，隔壁的整棟樓店已經有人開價2,580萬元要買，實際成交價至少在2000萬元以上，盧宏昌夫妻與林秀貞的父親也就不急著賣。

回首移民台中的10年路程，經歷了4次購屋，盧宏昌與林秀貞夫妻只覺得自己很幸運，能夠安度九二一大地震與台中房市最不景氣的階段。同樣在這10年間，他們看過數不清的台北投資客，在台中投資房地產卻慘遭斷頭的例子，比較起來，他們算是非常幸運的案例。
盧宏昌夫妻能撐過這段時間，除了有長輩的指點與幫忙外，本身有正當職業，有穩定的收入，並且堅持與銀行維持好的信用，都是重要的因素。

林秀貞有感而發的表示，想買房子的人，一定要愛惜羽毛，保護自己的信用，唯有具備良好的信用，才能放心的看屋，不用怕銀行不肯貸款。現在很多年輕人不清楚信用的重要性，導致日後的借款條件頻頻出問題。

此外，換屋過程到底要先賣後買，或先買後賣，會有很多變數，往往不如預期的順利，這些都要有心理準備。